المتطلبات واللوائح القانونية لشراء شقة في أبو ظبي
من أهم الخطوات في عملية شراء أي وحدة عقارية هي فهم القوانين واللوائح وإجراءات الشراء، حتى تضمن حقك كمشتري أو كمغترب لا يمتلك شيء في بلد جديد.
هناك الكثير من القوانين التي تحكم ملكية العقارات في إمارة أبو ظبي، منها قوانين الملكية الأجنبية؛ فمثلًا إذا قام أجنبي بشراء وحدة عقارية سواء فيلا أو بيت أو شقة بمبلغ 545 ألف دولار هناك، فهذا يضمن للمشتري الحصول على الفيزا الذهبية حيث يمكنك الإقامة هناك لمدة 10 سنوات على الأقل.
أما بالنسبة إلى عقود الشراء نفسها؛ فيجب أن تبدأ عملية الشراء عن طريق إبرام عقد نية شراء من البائع، ويكون شاهد عليه اثنان من الشهود، وهذا يضمن للمشتري الحصول على الوحدة العقارية بالقيمة المتفق عليها في حال استيفاء بقية الأوراق.
يجب ذكر مبلغ المقدم المدفوع وفي العادة يكون 10% من قيمة العقار، وإذا تم اختراق أي بند من بنود العقد، يعتبر العقد الابتدائي لاغي وتسترجع أموالك، أيضًا يجب عليك التأكد من تواريخ استلام الوحدة.
الخطوة التالية هي التأكد من خلو العقار من أي مشاكل، وهذا يحدث عن طريق البنك حينما يعطيك شهادة عدم ممانعة بيع من المطور العقاري، وهي تفيد أن العقار ليس عليه رهن أو أي مشاكل مالية.
بعدها يمكنك الدفع وتوقيع العقود النهائية وتسجيلها، ولكن يجب عليك أن تختار موقع عقاري موثوق فمثلًا هناك موقع مثل أبو ظبي للاستثمار العقاري وهو من أهم مواقع البحث عن وحدات سكنية في الإمارات في السنوات الأخيرة ويمكنك أن تختار نوع الوحدة والأسعار وكل شيء.
 |
| white and black powerboat in bay photo – Free Boat Image on Unsplash |
اختلاف أنواع تملك الوحدات العقارية في أبو ظبي
كيف تتملك شقة أو وحدة عقارية في أبو ظبي فهناك قواعد وأنواع مختلفة للتملك، فمثلًا لا يمكن لأجنبي أن يتملك أي شقة يريدها في أبو ظبي، بل هناك مناطق مخصصة للمستثمرين يمكن للمغتربين أو الأجانب الشراء فيها، ومن أشهر هذه المناطق هم السعديات والريم و جزيرة ياس وشاطئ الراحة وبعض المناطق الأخرى.
أما بالنسبة لنوع الملكية نفسه فهو أيضًا مختلف فهناك لوائح متنوعة تتيح أنوع ملكية متنوعة للشقق في أبو ظبي، والغرض الأساسي من هذه الأنواع هو لاتخاذ قرارات شراء مستنيرة متوافقة مع القانون الإماراتي.
وتنقسم أنواع الشراء إلى ثلاثة أنواع هم:
● التملك الحر : وهو عبارة حق ملكية شقة أو وحدة عقارية بشكل كامل، ويحق للمالك إدارة هذه الشقة بصورة كاملة وحرة تمامًا.
● حق الانتفاع : وهو حق للمشتري بالانتفاع من الشقة أو الوحدة العقارية لمدة 99 عام دون التعديل عليها، ويعتبر إيجار طويل المدى ولا يمنحك المنتفع حق في أرض العقار.
● المساطحة : هو حق يخص الأراضي وليس الشقق حيث يمكن للمشتري أن ينتف من قطعة أرض ويبني عليها لمدة 50 عام، ويمكن تمديدها إلى 50 عام أخرى.
 |
| a very tall building in the middle of a city photo – Free Al reem island - abu dhabi - united arab emirates Image on Unsplash |
تكاليف شراء شقة شاملة الضرائب والرسوم الإدارية
لا تتوقع أن شراء شقة في أبو ظبي هو فقط دفع ثمن الشقة المكتوب على موقع الشركة، ولكن هناك الكثير من المصاريف الإدارية الأخرى والتي تصل إلى 20% من قيمة العقار نفسه، هذا غير 2% نصيب الشركة أو الوكيل العقاري الذي سيعثر لك على هذه الشقة، وتنقسم ال20% إلى رسوم نقل ملكية ورسوم تسجيل ورسوم تقييم وبعض الرسوم الأخرى، ويجب عليك أن تحسب أيضًا الرسوم السنوية إذا كنت تنوى الاستفادة من الشقة عن طريق تأجيرها، فإذا كان الإيجار السنوي يدخل لك ربح سنوي بمعدل 8% من إجمالي قيمة الشقة فعليك أن تحذف ما يعادل 2% منهم رسوم سنوية يدفعها مالك الشقة من صيانات ورسوم سنوية لحيازة الشقة.
أيضًا قبل عملية الشراء على المشترى أن يتفاوض مع المطور العقاري أو البائع على تكاليف الشقة، ويجب أن يتعرف على نوع الضرائب التي تنطبق على الوحدة العقارية، فهناك شقق ينطبق عليها ضريبة القيمة المضافة، وهذا بالطبع يجعل سعر الشقة يقل لأن المشتري سيقوم بدفع قيمة أخرى للضرائب.
يجب على المشترى أن يفهم جميع هذه التفاصيل ويبحث جيدًا على الشقة قبل شرائها ويفهم تفاصيل الدفع حتى لا يتفاجأ بدفع ما يعادل 20% من قيمة الشقة وهو لا يعلم لماذا؟
 |
| high rise buildings during daytime photo – Free United arab emirates Image on Unsplash |
نصائح للتفاوض على سعر الشقة في أبو ظبي
هناك عدة نصائح يجب على أي مشتري أن يضعها في الحسبان قبل أن يشترى الشقة فورًا في أبو ظبي، أهم هذه النصائح هو البحث في السوق العقاري للمنطقة، لفهم الأسعار والمناطق والوحدات، فمثلًا قد تكون هناك مناطق بعيدة عن محطة الحافلات، بالطبع الشقق هناك تكون أقل في السعر من الشقق القريبة من محطات الحافلات والقطار.
يمكنك البحث عن طريق الإنترنت بسهولة، فقط عليك الدخول على المناطق أو مواقع الشركات والمطورين وستفهم سعر كل منطقة وسعر كل شقة، سواء غرفة أو أثنين أو ثلاث.
بهذه الطريقة أن تكون مدرك جيدًا للأسعار لذلك لن تسمح لأحد بأن يستغلك، أيضًا عن طريق البحث يمكنك التفاوض بصورة جيدة مع المطور بسهولة، كما يمكنك صنع شروطك الخاصة في التعاقد والاستفادة بمزايا قد تكون خفية عنك.
 |
| white and brown high rise buildings under blue sky during daytime photo – Free Burj khalifa/ dubai mall metro station - dubai - united arab emirates Image on Unsplash |
الأوراق والمستندات الخاصة بشراء العقارات في أبو ظبي وكيفية الحصول عليها
هناك العديد من الأوراق اللازمة لإتمام عملية شراء وحدة عقارية في أبو ظبي، أهمها هي جواز السفر، ويجب أن يكون جواز السفر ساري المفعول، ويجب على المشتري أن يمتلك تأشيرة إقامة من السلطات الإماراتية، شهادة عدم ممانعة من مقر عملك في الإمارات نفسها، أيضًا هناك اتفاقية أو عقد بيع وشراء بينك وبين البائع. وفي بعض الأحيان وحسب الجنسية يكون على بعض المشترون تقديم أوراق إضافية، ولكن هذا الأمر ليس على جميع المشترين الأجانب بل هناك عدد محدود هم من عليهم تقديم وثائق إضافية ويكون اعتمادًا على حالة الإقامة.
ويفضل الحصول على جميع هذه المستندات قبل التقدم على عملية الشراء، ومن أهم الأشياء التي تساعدك في هذه النقطة هي شركات الاستثمار العقاري والتي تكون على دراية مسبقة بجميع القوانين والمتطلبات لذلك هم يوفرون لك المعلومات كاملة، ولكن عليك أن تختار أشخاص على قدر عالي من الثقة.
 |
| a view of a city at night from the top of a skyscraper photo – Free Al reem island - abu dhabi - united arab emirates Image on Unsplash |
خاتمة
عملية شراء عقار في أبو ظبي ليست عملية عشوائية، بل هناك العديد من المراحل والقوانين والمستندات التي يمر عليها المشترى حتى يستطيع امتلاك شقته الخاصة، أيضَا على المشتري أن يفهم الفرق بين امتلاك شقة وحق الانتفاع من شقة والإيجار واتفاقية المساطحة، حيث في كل نوع من هذه العقود يكون هناك بنود مختلفة لتملك أو استئجار الوحدات، أيضًا على المشترى أن يبحث جيدًا على أسعار الوحدات في المناطق حتى يقود عملية التفاوض على الأسعار.